Preliminare di vendita di nuda proprietà e morte del venditore.
Il caso: in un contratto preliminare il promittente
promette di vendere la nuda proprietà del bene con riserva per sé del diritto
di usufrutto, ma muore prima del termine fissato per la conclusione del
contratto definitivo di compravendita.
Il tema: in tal caso, l’acquirente mantiene il diritto
all’acquisto del bene, e dunque ad ottenere l’esecuzione in forma specifica della vendita ex art.2932
c.c. nei confronti degli eredi?
Si tratta di una questione da risolvere in via
interpretativa, non essendovi una norma specifica al riguardo. Al contempo, si
tratta di una questione di non facile soluzione, avendo la giurisprudenza
assunto posizioni non univoche al riguardo.
La Cassazione, in via generale, tende al riguardo a
negare l’esecuzione in forma specifica, ritenendo non riproducibile nel
contratto definitivo il contenuto della contro-prestazione pattuita per il
trasferimento di un bene, nel rilievo che verrebbe di fatto trasferita la piena
proprietà al medesimo prezzo pattuito per la nuda proprietà, e mancando per gli
eredi del venditore il vantaggio economico rappresentato dalla riserva di usufrutto
(vedasi Cass.9 giugno, n5168).
La medesima Suprema Corte,non di meno non ha mancato di
considerare all’interno della questione eventuali elementi che, concretamente verificatasi
all’interno del rapporto conttratuale, hanno orientatola conclusione
interpretativa in altra direzione.
In questo senso, ad esempio, ha invece ritenuto che il
promissario acquirente potesse invece ottenere anche dagli eredi il
trasferimento della proprietà del bene, in un caso in cui il promitente
venditore - ancora in vita – era stato costituito in mora ex art. 1219 c.c., in
applicazione del principio che “il
debitore che è in mora non è liberato per la sopravenuta impossibilità della
prestazione derivante da causa a lui non imputabile” (art.1221 c.c.).
In un caso ulteriore, l’esecuzione in forma specifica
dell’obbligo di vendere è stata ritenuta ammissibile li dove, sebbene non fosse
stato diffidato, il promittente venditore era venuto a mancare dopo la scadenza
del termine per la stipula del contratto definitivo di compravendita, nel
rilievo che il ritardo nell’esecuzione della prestazione non potesse risolversi
in danno della parte non inadempiente (Cass, 10 dicembre 1993, n12155).
