Nuda proprietà e morte del venditore

Preliminare di vendita di nuda proprietà e morte del venditore.

Il caso: in un contratto preliminare il promittente promette di vendere la nuda proprietà del bene con riserva per sé del diritto di usufrutto, ma muore prima del termine fissato per la conclusione del contratto definitivo di compravendita.

Il tema: in tal caso, l’acquirente mantiene il diritto all’acquisto del bene, e dunque ad ottenere l’esecuzione in  forma specifica della vendita ex art.2932 c.c. nei confronti degli eredi?

Si tratta di una questione da risolvere in via interpretativa, non essendovi una norma specifica al riguardo. Al contempo, si tratta di una questione di non facile soluzione, avendo la giurisprudenza assunto posizioni non univoche al riguardo.

La Cassazione, in via generale, tende al riguardo a negare l’esecuzione in forma specifica, ritenendo non riproducibile nel contratto definitivo il contenuto della contro-prestazione pattuita per il trasferimento di un bene, nel rilievo che verrebbe di fatto trasferita la piena proprietà al medesimo prezzo pattuito per la nuda proprietà, e mancando per gli eredi del venditore il vantaggio economico rappresentato dalla riserva di usufrutto (vedasi Cass.9 giugno, n5168).

La medesima Suprema Corte,non di meno non ha mancato di considerare all’interno della questione eventuali elementi che, concretamente verificatasi all’interno del rapporto conttratuale, hanno orientatola conclusione interpretativa in altra direzione.

In questo senso, ad esempio, ha invece ritenuto che il promissario acquirente potesse invece ottenere anche dagli eredi il trasferimento della proprietà del bene, in un caso in cui il promitente venditore - ancora in vita – era stato costituito in mora ex art. 1219 c.c., in applicazione del principio che “il debitore che è in mora non è liberato per la sopravenuta impossibilità della prestazione derivante da causa a lui non imputabile” (art.1221 c.c.).

In un caso ulteriore, l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di vendere è stata ritenuta ammissibile li dove, sebbene non fosse stato diffidato, il promittente venditore era venuto a mancare dopo la scadenza del termine per la stipula del contratto definitivo di compravendita, nel rilievo che il ritardo nell’esecuzione della prestazione non potesse risolversi in danno della parte non inadempiente (Cass, 10 dicembre 1993, n12155).