Nuova legge Condominio 2013- in pillole per Mediatori immobiliari e "Amministratori" Condominiali

Modificazioni delle destinazioni d'uso l'assemblea, con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell'edificio, può modificare la destinazione d'uso delle parti comuni. Diritti dei partecipanti sulle cose comuni è proporzionale ai millesimi Il condomino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, il rinunziante paga sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la messa a norma

Innovazioni I condomini, con due terzi del valore dell'edificio, possono innovazioni dirette al miglioramento   Innovazioni gravose o voluttuarie Se l'innovazione, una spesa molto gravosa o voluttuario, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa Scale e degli ascensori La spesa è, 50% del valore delle singole unità e 50% esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo

Amministratore deve: 1) assemblea annualmente  rendiconto 2) disciplinare l'uso delle cose comuni 3) riscuotere i contributi e le spese 4) compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio; 5) eseguire gli adempimenti fiscali; 6) tenere registro anagrafe condominiale 7) registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca amministratore e del registro di contabilità entro 30 gg 8) conservare tutta la documentazione 9) fornire al condomino lo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti 10) rendiconto annuale entro 180 giorni.

Regolamento di condominio Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, Ciascun condomino può prendere l'iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente. Il regolamento deve essere approvato dall'assemblea con la maggioranza Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici

L'incarico dura un anno e si intende rinnovato per eguale durata. L'assemblea convocata per la revoca o le dimissioni La revoca dell'amministratore in ogni tempo se gravi irregolarità fiscali gravi irregolarità: 1) l'omessa convocazione dell'assemblea 2) la mancata esecuzione di provvedimenti 3) la mancata apertura del conto 4) la gestione che puo generare confusione tra il patrimonio del condominio e personale dell'amministratore o di altri condomini; 5)la cancellazione nei registri immobiliari 6) se azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio l'aver omesso di curare diligentemente 8) l'omessa, comunicazione dei dati di cui al secondo

Rappresentanza Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'articolo 1130 (1) o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall'assemblea, l'amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi.Può essere convenuto in giudizio per qualunque azione Rendiconto condominiale condominio può nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio L'assemblea può anche nominare, un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari. Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo

Dissenso dei condomini rispetto alle liti il condomino dissenziente, con atto notificato all'amministratore, può separare la propria responsabilità entro 30gg Il dissenziente ha diritto di rivalsa per ciò che abbia dovuto pagare alla parte vittoriosa. Se l'esito della lite è stato favorevole al  condominio, il condomino dissenziente che ne abbia tratto vantaggio è tenuto a concorrere nelle spese di giudizio che non sia stato possibile ripetere dalla parte soccombente.

Attribuzioni dell'assemblea dei condomini l'assemblea dei condomini provvede 1) alla conferma dell'amministratore e retribuzione 2) all'approvazione del preventivo delle spese 3) all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore 4)obbligatoriamente un fondo speciale pari ai lavori x manutenzione straordinaria L'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo urgente, ma riferire nella prima assemblea ,può autorizzare l'amministratore a partecipare e collaborare a progetti, al fine di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, la sicurezza ecc

Provvedimenti presi dall'amministratore I provvedimenti presi dall'amministratore sono obbligatori per i condomini. Contro i provvedimenti dell'amministratore è ammesso ricorso all'assemblea, senza pregiudizio del ricorso all'autorità giudiziaria.  Gestione di iniziativa individuale Il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente.

Impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea Le deliberazioni prese dall'assemblea sono obbligatorie per tutti i condomini. Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l'autorità giudiziaria chiedendone l'annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, L'azione di annullamento non sospende l'esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorità giudiziaria.

Usi e consuetudini - Affari in Mediazione- Camera di Commercio di Como, Lombardia - Agenti Immobiliari

Usi ricorrenti nelle contrattazioni in genere - Provincia di Como

Provincia di COMO	Proprietario	Conduttore
Compravendita urbani industriali	max 3,00%	max 3,00%
FONDI RUSTICI compravendita	2,00%	2,00%
Locazioni residenziali e commerciali - affitto di azienda( solo primo anno)	10,00%	10,00%
Locazioni di villeggiatura (dovuta sul canone dell’intero periodo)	5,00%	5,00%
Locazioni transitorie (sul canone dell’intero periodo)	5,00%	5,00%

1. Pagamento della provvigione
2. Rinuncia all’opera del mediatore
3. Permute
4. Spese di mediazione
5. Interventi di più mediatori
6. Scioglimento del contratto

Art. 1 - Pagamento della provvigione. La provvigione, spettante al mediatore iscritto alla C.C.I.A.A. per effetto del suo intervento nella conclusione del contratto, deve essere corrisposta dai due contraenti, salvo patti contrari o usi particolari, in parti eguali. Il contratto è concluso nel momento in cui la proposta viene accettata dall’altra parte in tutti quei casi per i quali la legge prevede la forma scritta sotto pena di nullità. In tutti gli altri casi è sufficiente una chiara manifestazione di consenso delle parti, accertabile con ogni mezzo di prova.

Art. 2 - Rinuncia all’opera del mediatore. Se una delle parti contraenti non intende avvalersi dell’opera del mediatore, deve dichiararlo, prima dell’inizio delle trattative, al mediatore stesso. A quest’ultimo, salvo patto contrario, spetta soltanto la quota di provvigione a carico dell’altra parte Art. 3 - Permute. Nelle permute di beni immobili, qualora i beni oggetto del rapporto abbiano valore diverso, la provvigione viene calcolata sul prezzo del bene di maggior valore.

Art. 4 - Spese di mediazione. Le provvigioni dovute al mediatore si intendono comprensive delle spese all’uopo eventualmente sostenute. Salvo patto contrario non è dovuto al mediatore il rimborso delle spese da lui sopportate, anche se l’affare non viene concluso, fatta eccezione di quelle spese sostenute per espresso incarico della parte.

Art. 5 - Interventi di più mediatori Quando alla conclusione di un affare intervengono più mediatori, è dovuta dalle parti una sola provvigione. Nel caso di intervento successivo di più mediatori la provvigione è unica, ma ciascun mediatore ha diritto alla sua quota solo se la sua opera ha contribuito alla conclusione del contratto.

Art. 5 - Interventi di più mediatori. Quando alla conclusione di un affare intervengono più mediatori, è dovuta dalle parti una sola provvigione. Nel caso di intervento successivo di più mediatori la provvigione è unica, ma ciascun mediatore ha diritto alla sua quota solo se la sua opera ha contribuito alla conclusione del contratto.

Art. 6 - Scioglimento del contratto. Il mediatore ha diritto alla provvigione anche nel caso che, conclusosi il contratto, lo stesso venga successivamente sciolto. Qualora il mediatore sia stato retribuito prima della esecuzione del contratto, è obbligato a svolgere la sua buona opera al fine di risolvere gli eventuali contrasti fra le parti.

Cambiale Tratta - Vaglia Cambiaria(Pagherò) - Assegni Circolari e bancari - Pillole di memoria -Diritto

Cambiale Tratta valida con Accettazione  Traente ordina a Trattario di pagare -> il beneficiario Titolo di credito emesso dal creditore - Usata nel mondo del commercio, specialmente da distributori.. Abbiamo 3 figure: 1) il traente che è il soggetto che compila e sottoscrive la tratta impartendo l’ordine di pagamento 2) il trattario che è il soggetto al quale viene rivolto l’ordine di pagare 3) il beneficiario che è il soggetto a favore del quale la tratta viene emesso

Vaglia Cambiaria(Pagherò) Emittente promette al Prenditore di pagare  Titolo di credito emesso dal debitore. Usata da consumatori e utenti finali e nei prestiti tra privati     Deve essere munita di bollo il cui valore è proporzionato all’importo (12 per mille)

Compilazione di una cambiale

1.     Data e luogo di emissione.

2.     Importo della somma da pagare espressa in cifre. In caso di discordanza vale l'importo scritto in lettere.

3.     La data di scadenza.

4.     Ordine di pagamento (pagherò se è un vaglia cambiario, pagherete se è una tratta).

5.     Il Beneficiario della somma dovuta. Può essere una persona fisica o una persona giuridica, ad esempio una società commerciale S.p.a o S.r.l.

6.     Importo della somma da pagare espressa in lettere.

7.     Il luogo dove si deve effettuare il pagamento, può essere il domicilio del debitore o la banca.

8.     Dati del debitore.

9.     La sottoscrizione di colui che emette il titolo, ossia la firma apposta dall’emittente nel pagherò e dal traente nella tratta.

10.  Se necessario viene inserito l'avallo, ovvero una garanzia di pagamento che viene scritta sulla cambiale da parte di un soggetto detto avallante, se presente questo soggetto dovrà pagare il debito in caso di insolvenza. Si usa inserire la dicitura "Per avallo" seguita da Firma e C.F. dell'avallante.

Assegni

-Bancari (regole cambiale tratta)

-Circolari (regole paghero)L'assegno circolare emette la banca più sicuro, costa poco

Promesse Unilaterali 1- La promessa di pagamento: impegno di pagare fatture servizi merce ecc.. 2- Ricognizione di debito: riconoscimento ner su bianco del impegno di pagare, agevola processualmente il ricorrente 3- La promessa al pubblico giornali radio ecc 4- Titoli di credito Cambiali, assegni

Avallo - Garanzia di pagamento - Avallante per iscritto sulla cambiale o sull'allungamento con il nome del avallato Avallato = il debitore Differenza fideiussore - avallante avallante obbligato uguale al avallato nella fideiussione la garanzia è accessoria all'obbligazione nell’ avallo no essendo un titolo autonomo   nella fideiussione beneficio del escussione per primo nell’ obbligato principale nell’'avallo no

Girata -> Girata propria ->Girata in pieno Girante gira al Giratario x iscritto sulla cambiale o se tante Girate  sull' foglio di allungamento ->Girata in bianco manca il Giratario     Girata impropria di solito e una banca   Scadenza ->a vista entro un anno, salvo la tratta ->a certo tempo vista - si calcola partendo dalla data di accettazione della tratta"A trenta giorni vista pagherete.. ->a certo tempo data - si calcola partendo dalla data di emissione. Ad esempio, se una cambiale emesso il 10 aprile porta l'indicazione "A 30 giorni data pagherò..."  a giorno fisso - "Al 30 aprile 2008 pagherete (o pagherò)..."

Cambiale: La forma 1- denominazione del titolo 2- ordine (tratta) promessa(vaglia) di pagare una somma determinata 3- nome,luogo,data di nascita,cod.fisc. x Tratta 4- scadenza 5- luogo pagamento 6- il nome 7- data emissione 8- luogo emissione 9- firma emittente traente 10- luogo data di nascita cod. fisc. emittente x cambiario Emissione di regola emesso dal capace di agire

Cambiale: Le azioni e eccezioni a) azioni Cambiarie azione diretta -> obbligati principali azione di regresso -> obbligati in via di regresso Protesto – notaio, ufficiale giudiziario, segretario comunale - elenco protesti su Registro Informatico della Camera Commercio b) azioni Extracambiarie ->azione Causale - causa riguarda rapporto Extracartolare -> azione di indebito arricchimento 2041 cc c) eccezioni Cambiarie o contestazioni di nullità del cambiale

Le obbligazioni - Pillole di diritto - FlashCards

Atti che producono obbligazioni 1. Contratti 2. Fatti illeciti Fatto doloso – colposo- illecito civile, penale Responsabilità diretta - indiretta 3.  Altri atti: ->gestione di affari altrui ->pagamento del indebito - paga una cosa per sbaglio - ripetere -riottenere indietro ->ingiustificato arricchimento sull'altro 4. Cartacei-Titoli di credito assegni, cambiali

Estinzione dell'obbligazione  in due cattegorie  a)  Satisfattori 1.Adempimento tipico dell'estinzione 2. Adempimento del terzo - Si contro la volontà del creditore, No contro la volontà del debitore 3. Pagamento-surrogazione - paga un famigliare  b)  Non satisfattori 1. Compensazione -Quando due persone sono obbligate l'una verso l'altro si compensano a vicenda, Legale, Giudiziale, Volontaria 2. Confusione -debitore e creditore si uniscono nella stessa persona (morte eredità) 3. Novazione - si sostituisce con un’altro oggetto o titolo diverso 4.Remissione la rinucia del creditore 5.  Impossibilità sopravvenuta obbligazione si estingue non per causa debitore l'impossibilità deve essere definitiva se temporanea al debitore non puo essere attribuita alcuna responsabilità per il ritardo

Cattegorie catastali Nuove e Vecchie

Gruppo A IMMOBILI A DESTINAZIONE ORDINARIA
A/1	Abitazioni di tipo signorile Unità immobiliari appartenenti a fabbricati ubicati in zone di pregio con caratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifiniture di livello superiore a quello dei fabbricati di tipo residenziale.	(R/1)
A/2	Abitazioni di tipo civile Unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifiniture di livello rispondente alle locali richieste di mercato per fabbricati di tipo residenziale.	(R/1)
A/3	Abitazioni di tipo economico Unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche di economia sia per i materiali impiegati che per la rifinitura, e con impianti tecnologici limitati ai soli indispensabili.	(R/1)
A/4	Abitazioni di tipo popolare Unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche costruttive e di rifiniture di modesto livello. Dotazione limitata di impianti quantunque indispensabili.	(R/1)
A/5	Abitazioni di tipo ultrapopolare Unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche costruttive e di rifiniture di bassissimo livello. Di norma non dotate di servizi igienico-sanitari esclusivi.	(R/1)
A/6	Abitazioni di tipo rurale	(R/3)
A/7	Abitazioni in villini Per villino deve intendersi un fabbricato, anche se suddiviso in unità immobiliari, avente caratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifiniture proprie di un fabbricato di tipo civile o economico ed essere dotato, per tutte o parte delle unità immobiliari, di aree esterne ad uso esclusivo.	(R/2)
A/8	Abitazioni in ville Per ville devono intendersi quegli immobili caratterizzati essenzialmente dalla presenza di parco e/o giardino, edificate in zone urbanistiche destinate a tali costruzioni o in zone di pregio con caratteristiche costruttive e di rifiniture, di livello superiore all'ordinario.	(R/2)
A/9	Castelli e palazzi di eminenti pregi artistici o storici Rientrano in questa categoria i castelli ed i palazzi eminenti che per la loro struttura, la ripartizione degli spazi interni e dei volumi edificati non sono comparabili con le Unità tipo delle altre categorie; costituiscono ordinariamente una sola unità immobiliare. È compatibile con l'attribuzione della categoria A/9 la presenza di altre unità, funzionalmente indipendenti, censibili nelle altre categorie.	(P/5)
A/10	Uffici e studi privati Rientrano in questa categoria quelle unità immobiliari che per tipologia, dotazione di impianti e finiture sono destinate all'attività professionale.	(T/7)
A/11	Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi Rifugi di montagna, baite, trulli, sassi, ecc...	(R/3)
Gruppo B IMMOBILI A DESTINAZIONE ORDINARIA
B/1	Collegi e convitti, educandati; ricoveri; orfanotrofi; ospizi; conventi; seminari; caserme	(P/1)
B/2	Case di cura ed ospedali (senza fine di lucro)	(P/2)
B/3	Prigioni e riformatori	(P/3)
B/4	Uffici pubblici	(P/4)
B/5	Scuole, laboratori scientifici costruiti o adattati per tale destinazione e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni, se non hanno fine di lucro	(P/4)
B/6	Biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9, circoli ricreativi, quando il circolo ricreativo non ha fine di lucro e, in quanto tale, assimilabile alle unità immobiliari adibite ad attività culturali; quando hanno fine di lucro, dovranno essere censiti nella categoria propria dell' unità immobiliare, secondo l'uso ordinario della stessa.	(P/5)
B/7	Cappelle ed oratori non destinati all'esercizio pubblico del culto	(V/4)
B/8	Magazzini sotterranei per depositi di derrate	(T/2)
Gruppo C IMMOBILI A DESTINAZIONE ORDINARIA
C/1	Negozi e botteghe	(T/1)
C/2	Magazzini e locali di deposito (cantine e soffitte disgiunte dall'abitazione e con rendita autonoma)	(T/2)
C/3	Laboratori per arti e mestieri	(T/2)
C/4	Fabbricati e locali per esercizi sportivi (senza fine di lucro)	(T/3)
C/5	Stabilimenti balneari e di acque curative (senza fine di lucro)	(V/2)
C/6	Box o posti auto pertinenziali	(R/4)
C/6	Autosilos, autorimesse (non pertinenziali), parcheggi a raso aperti al pubblico	(T/5)
C/6	Stalle, scuderie e simili	(T/6)
C/7	Tettoie chiuse od aperte	(T/2)
Gruppo D IMMOBILI A DESTINAZIONE SPECIALE
D/1	Opifici	(Z/1)
D/2	Alberghi, pensioni e residences (con fine di lucro)	(Z/4)
D/3	Teatri, cinematografi, sale per concerti e spettacoli e simili (con fine di lucro) e spettacoli e simili (arene, parchi-giochi)	(Z/5)
D/4	Case di cura ed ospedali (con fine di lucro)	(V/5)
D/5	Istituto di credito, cambio e assicurazione (con fine di lucro)	(Z/3)
D/6	Fabbricati, locali ed aree attrezzate per esercizio sportivi (con fine di lucro)	(V/6)
D/7	Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un'attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni	(Z/1)
D/8	Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un'attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni	(Z/2)
D/9	Edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio	(Z/8)
D/10	Fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività agricole	(Z/2)
D/11	Scuole e laboratori scientifici privati	(T/7)
D/12	Posti barca in porti turistici e stabilimenti balneari	(Z/8)
Gruppo E IMMOBILI A DESTINAZIONE PARTICOLARE
E/1	Stazioni per servizi di trasporto, terrestri, marittimi ed aerei
E/2	Ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio
E/3	Costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche (edicole per giornali e simili, chioschi per bar, per rifornimenti di auto, per sale di aspetto di tranvie, ecc., pese pubbliche, ecc.)
E/4	Recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche (per mercati, per posteggio bestiame, ecc.)
E/5	Fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze
E/6	Fari, semafori, torri per rendere d'uso pubblico l'orologio comunale
E/7	Fabbricati destinati all'esercizio pubblico dei culti
E/8	Fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi i colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia
E/9	Edifici a destinazione particolare non compresi nelle categorie precedenti del gruppo E, comprese le discariche per lo smaltimento dei rifiuti solidi urbani, quando la loro gestione è senza scopo di lucro
Entità urbane Le entità urbane di tipo F sono state istituite contemporaneamente alla procedura DOCFA per identificare quei casi in cui l'unità immobiliare non produce reddito. Si tratta di tipologie fittizie sempre esistite, codificate unicamente a scopo gestionale e tecnico, affinché fossero riconosciute dai programmi software utilizzati per l'automazione. Il gruppo F non ha alcuna rendita catastale perché comprende unità immobiliari non idonee (anche solo temporaneamente) a produrre ordinariamente un reddito; esso non deve essere mai rappresentato in planimetria, ma soltanto sull'elaborato planimetrico. Qui sotto se ne possono consultare le categorie.
F/1	Aree urbane Aree di corte urbana che non risultano legate ad alcuna unità immobiliare appartenente agli altri gruppi.
F/2	Unità collabenti (diroccate, in disuso, ruderi, non utilizzate) Unità immobiliari totalmente o parzialmente inabitabili. Non è consentito dichiarare unità collabenti partendo da unità già denunciate. Si può presentare una unità immobiliare con questa categoria solo con documenti di accatastamento, mai in variazione.
F/3	Unità in corso di costruzione Unità immobiliari di nuova costruzione, non ancora ultimate. In genere, si adotta questa categoria quando si procede ad una compravendita prima del completamento del fabbricato.
F/4	Unità in corso di definizione Unità immobiliari non ancora definite: ad esempio, frazionamento di ville da cui sono ricavati miniappartamenti, non già definiti nella forma e/o nel numero; oppure, parti di unità immobiliari non idonee a produrre reddito autonomamente, come nel caso di stanze scorporate da un appartamento per una successiva compravendita.
F/5	Lastrici solari Unità immobiliari che si creano quando, ad esempio, una ditta diversa da quella del piano sottostante intenda sopraelevare.
F/6	Procedimenti innanzi alle commissioni tributarie
F/7	Portici
F/9	Unità proveniente dal catasto fondiario
F/10	Unità dichiarate o ritenute rurali
F/11	Unità in attesa di classamento
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